Oscar Properties Pref

I detta inlägg tänkte jag sammanfatta mina tankar kring Oscar Properties Preferensaktie av serie A, det vill säga den "vanliga" som inte har en fast inlösenkurs om 500 kronor som serie B har.

Jag vill hävda (detta kommer jag säkert att få äta upp) att denna är grovt undervärderad just nu.

Varför?

1. Oscar Properties kommer med största sannolikhet inte att gå omkull. - Preferensaktiens värde just nu värderar bolaget som att den sannolikheten är mycket stor.
2. Kapital kommer att ordnas fram så att bolaget kan betala sina fodringsägare inklusive sina preferensaktieägare. - Detta vore annars en katastrof för hela bolaget och jag tror inte att huvudägaren Oscar Engelbert låter detta ske (både prestige och monetärt). 
3. Jag tror att bolaget kommer att stärka kassan under året - En nyemission eller annan kapitalanskaffning vore enbart positivt ur preferensaktiens aspekt.

Villkoren för preferensaktien när de ersatte de tidtagare under 2015 (mitt i glödheta byggboomen) var:

• Preferensaktierna medför företrädesrätt framför stamaktierna till en årlig utdelning om 20 kr per preferensaktie med kvartalsvis utbetalning om 5 kr
• Preferensaktierna innehar en tiondels rösträtt per aktie i förhållande till Bolagets stamaktie
• Bolaget har rätt att lösa in preferensaktierna till 350 kr per preferensaktie
• Vid eventuell likvidation av Bolaget har preferensaktierna rätt till företräde om 300 kr per preferensaktie

Idag betyder det en DA på ca 27 % (pris 75 kr). Varje kvartal ger ca 7% tillbaka av satsat kapital (ungefär vad hela årsavkastningen var till en början). Preffen är alltså inte värd mer än en fjärdedel av det värde som varje ägare har rätt till vid likvidation av bolaget.

Utvecklar varje punkt lite mer här.
1: Jag kan så klart inte utesluta att det är kört men jag håller ändå det alternativet för mer osannolikt än att bolaget fortsätter verka ett antal år framöver (minst fyra år till vilket är det som behövs för att få tillbaka satsat kapital och lite ränta). Det finns nämligen en inbyggd riskspridning i själva projektportföljen. Vi tänker att ett av Oscars projekt går helt åt skogen. De som tecknat sig hittar ett kryphål från kontrakten och kan dra sig ur, byggkostnaderna skenar samtidigt. Som tur är ligger varje projekt i ett eget bolag med sina egna lån. Moderbolaget äger en del (typ som en kontantinsats) men bankerna äger mest i form av säkerheter på de lån de gett ut. Oscar får givetvis 0% marginal på projektet vilket är dåligt men jag tror inte att de stora bankerna vill behöva få ett antal prestigefulla lägenheter med "milsvid utsikt"på halsen. Då tar man hellre en nedskrivning än tar över dessa. Oscar får ta en nedskrivning på totalen och kanske behövs en nyemission men de går inte omkull. Kanske ställer man till och med in sina utbetalningar till preff-ägarna under tiden som stöket fortgår men då kickar en ränta in om 10% så man vill helst inte göra detta.

Vidare kommer många projekt att färdigställs under året och då kan man stänga affärerna i de olika holdingbolagen. Skulle det finnas ett mindre antal osålda lägenheter kvar så gör bolaget enkelt så att de köper dessa och låter förvalta dem i egen regi så att affären kan stängas. Att hyra ut lägenheter i Stockholms innerstad är trots allt inte en omöjlig sysselsättning även om det inte ger samma kassaflöde som att få total exit. 

Vidare tror inte jag att den prestige som ligger i stadsplaneringen, att låta de nya skyskrapor som medgetts i modern tid väger ganska högt i maktens korridorer. En konkurs skulle inte bara svida för Oscar utan för många, många fler som inte vill att detta sker. 

Åter till projekten. Dessa kan avslutas under året: 

• 79&PARK (Gärdet) (fem lgh kvar)
• Norra Tornen (Innovationen slutsålda, 44 st kvar på Helix eget projekt)
• No 4 och Fabrikören (Nacka Strand) (10 st lgh kvar)
• BAGERIET (Kvarnholmen) - (slutsålda)
• Nybrogatan 19 (slutsålda)

Här fås eget kapital och vinster (räknar med marginaler på minst 10%). jag ger mig inte in på att räkna för detaljerat för det finns stora osäkerheter (ex ökade byggkostnader) men de obligationer som förfaller i höst bör kunna betalas ihop med aktieägarnas utdelning.

2: Även om den nedskrivning som nyligen är gjord och marginalerna från ovanstående projekt inte räcker så kan bolaget anskaffa mer kapital. Övriga Fastighetssverige följer all denna dramatik  noggrant och jag tror absolut att det finns många intressenter som skulle vilja ta över/köpa loss eller gå samman med Oscar som är en erkänt skicklig förhandlare i Stockholms tekniska nämndhus. De markanvisningar han skaffat är inget man skämtar bort. Och vi ska inte heller begränsa oss till Sverige. En utländsk aktör som vill in på Stockholms fastighetsmarkand, där denna får mycket för sina högre värderade fiatvalutor än våran "lada-valuta" kan mycket väl se Oscar som en perfekt partner att teama upp med nu när det går knackigt för dem. 

3: Eftersom Oscar själv sålt stora delar av sitt pref-innehav så kan man givetvis spekulera i om detta är pengar han själv behöver för att vara med i en kommande nyemission. Som sagt, skulle det bli en nyemission så skulle detta vara positivt för preffarna då kassan stärks. Under den slagiga handeln har preff-aktien tagit mer stryk än stamaktien vilket jag tycker är väldigt märkligt. Risken bör allt annat lika vara betydligt lägre i preff-aktien. Ändå har båda aktierna rasat cirka 65 % på ett år.

Disclaimer: jag kan ha gått på en stor värdefälla här men äger Oscar pref för en betydande summa. Nästan 10% av hela portföljvärdet.